[AFPK 핵심요약] 재무설계 (6) 소비자 금융 및 부채관리

ⅰ. 소비자금융

1. 소비자 금융의 이해

잠깐 복습.

소비자 신용은 소비자 금융과 신용판매로 구분된다고 했지?

그중에서 신용판매가 외상판매 개념이라면

소비자 금융은 신용을 이용한 대출 개념이라고 했고.

여기서는 이 소비자 금융에 어떤 것들이 있는지 살펴볼 거야.

우선 대분류를 보면,

집과 관련된 것과 그렇지 않은 것으로 나누고,

그리고 특별히 투자관련 부동산, 유가증권 담보인 것을 떼어내.

정리해보면, 

① 주거관련 부채, ② 소비자부채, ③ 투자부동산담보 및 유가증권담보 대출,

이렇게 셋으로 구분돼.

여기에 특수한 형태인 주택연금(역모기지)가 추가되고.

왜 이렇게 나눠지냐,

일반 대출(소비자부채)보다 주거관련 부채가 더 금리 조건이 좋아.

금융기관 입장에서도 주택을 담보로 하면 안전하니까

더 좋은 금리 조건에 자금을 빌려줄 수 있게 되는 거지.

2. 주거관련 부채

우리나라는 집과 관련된 대출이 정말 많고 중요한데,

우선 이 주거관련 부채도 운영주체에 따라서 

주택담보대출과 국민주택기금대출 이렇게 둘로 나뉘어.

주택담보대출은 일반 금융권이 운영을 담당한다면

국민주택기금대출의 경우 나라가 직접 공급하는 거야.

<주택담보대출>은 일반 은행이 주택을 담보로 대출을 해주는 행위야.

주택신축자금대출, 주택중도자금대출, 주택구입자금대출, 주택전세자금대출이 있어.

주택신축자금대출은 말 그대로 신축.

건축허가(신고) 등으로 자기 명의 대지에 주택을 신축할 때 받는 거야.

대출금액은 은행담보평가금액 이내에서 가능하고, 주택 종류, 구조, 면적 제한은 없어.

전원주택이나 동호인 주택도 가능하지.

하지만 분양 등 주택사업 목적의 신축 주택이거나 

복합용도 건물로 주택전용면적이 1/2 미만은 제외 대상.

돈벌이 목적의 신축에는 지원 안 해준다는 얘기지 뭐.

주택중도자금대출은 중도금에 대해 대출해준다는 소리인데,

집 살 때 보면 한 번에 돈 다 내는 게 아니라 

계약금 내고, 중간 중간에 돈 계속 내고 마지막에 잔금 내잖아?

여기서 말하는 중간 중간에 내는 중도금과 잔금에 대한 대출을 말해.

이 대출을 받으려면 분양주택 매입을 위해 계약을 체결하고

계약서상의 총분양대금의 5% 이상을 납부해야 해.

아니면 재건축, 재개발 조합주택의 조합원이든가.

중도자금대출은 이미 구입자금이나 전세자금 등

타 주택자금 대출을 받은 사람도 받을 수 있어.

하지만 투기 지역 주택은 별도 기준이 적용된다는 점 명심.

주택구입자금대출은 주택 구입 시 신청하는 거야.

대출금은 계약서상 매매금액 100%와 담보평가금액 중 적은 쪽으로 정해.

대상이 되려면 공부상 주택이며 실제로도 주거용으로 이용되어야 해.

이 조건 채우면 종류, 구조, 면적 제한은 없어.

단, 복합용도 주택의 경우 이 역시 건물전용면적의 1/2 넘어야 해.

신청 시기를 살펴보면 소유권이전등기 전에 신청이 가능하고

이 시기를 놓치면 이전등기접수일로부터 3개월 이내,

이 시기도 놓치면 주택담보대출로 취급 돼.

주택전세자금대출은 은행재원협약보증이라고도 하는데

이 대출은 임차보증금의 5~10% 이상을 계약금으로 지불하고

주택임대차계약을 체결한 만 19세 이상의 세대주가 가능해.

임대인이 법인사업자인 경우는 제외되고, 임차인은 주민등록등본상 부양가족이 있어야 해.

대출금액은 임차보증금의 80%까지 가능하고.

이 대출을 받으려면 건물등기부등본상 용도가 주택이여야 해.

또한 전세(임차)면적의 1/2 이상이 주거용이어야 하구.

신청 시기는 신규전세 시 계약서상 입주일과 주민등록전입일

이 둘 중 빠른 날짜로부터 3개월 이내에 해야 해.

앞서 말한 주택신축, 중도자금, 구입자금, 전세자금 대출 등

주택담보대출이 일반적인 은행권을 통해 대출이 되는 형태라면

이제부터 소개되는 <국민주택대출>은

나라가 운영주체가 되어서 제공되는 형태야.

덕분에 받기 위한 조건은 조금 더 까다롭지만

받을 수 있다면 금리 조건은 훨씬 좋지.

국민주택대출에는 공유형모기지, 통합정책모기지(디딤돌), 보금자리론 크게 3가지가 있어.

1) 공유형모기지란 생애최초 주택구입자 대상의 금융상품이야.

대출대상은 세대원이 있는 19세 이상 세대주(만 30세 이상 단독세대주 포함), 

단 세대원이 되는 가족 모두 무주택자여야 하며, 

부부합산 연간 총소득이 최근 1년간 7000만원 이하인 자에 한해 가능해.

상품의 종류로는 수익공유형과 손익공유형이 있어.

지금 주택을 구매하게 되면 나중에 팔 때

수익이 생길 수도 있고 손해가 생길수도 있어.

수익공유형은 주택 매매로 인한 수익만을 공유하는 것,

손익공유형은 주택 매매로 인한 손해와 이익을 모두 공유하는 거야.

딱 감이 오지? 수익공유형이 더 금리 조건이 좋을 거라는 거.

공유형모기지의 대상주택은 주거전용면적 85㎡ 이하 아파트로,

주택가격 6억 이하 기존주택과 신규 미분양 아파트를 말해.

단, 수도권과 지방 5대 광역시에 한해서만 적용 돼.

대출금리를 보면 

수익형은 연 1.5%의 고정금리,

손익형은 최초 5년간 1%, 이후 2%의 고정금리.

대출한도를 보면 수익형은 주택가격의 최대 70%,

그리고 부부합산 연소득 4.5배 이내로 가능해.

손익형은 주택가격의 최대 40%, 모기지 포함 LTV 70%,

그리고 부부합산 연소득 기준은 같아.

그리고 추가로 무소득자 및 1800만 이하 소득자의 경우는 

수익형, 손익형 모두 8000만원까지 받을 수 있어.

대출기간을 보면 수익형은 20년 원리금균등분할상환,

손익형은 20년 만기일시상환이야.

수익형의 경우 원리금균등분할상환이니까 원금과 이자를 동시에 갚아나가는 건데,

1년 혹은 3년을 선택하여 원금을 거치시켜놓을 수 있어.

이 기간동안은 이자만 갚고 이후부터 원리금을 모두 갚는 거지.

조기상환을 하게 되면 수수료가 붙어.

은행 입장에서 이만큼 손해를 보는 셈이니까 패널티를 먹이는 거지.

수익형은 3년일 때 1.8%, 5년일 때 0.9%,

손익형은 3년일 때 2.3%, 5년일 때 1.15%.

3년 이내 조기상환 시 처분이익(손익) 상환, 공유는 없다는 것이 특징.

3년이 넘어간 후에 주택을 매각했을 때,

혹은 대출만기나 중도상환 시 수익 또는 손익을 공유하게 돼.

수익형의 경우, 

당초매입가에서 기금 대출 평잔(평균잔액)이 차지하는 비율만큼 주택기금에 귀속 돼.

하지만 기금의 최대수익률은 5%를 넘을 수 없어.

공유형의 경우는, 매각가격 또는 감정가와 당초 매입가 차이만큼

대출비율에 따라 주택기금에 차익 또는 차손이 귀속 되는 형태야.

그 다음은 2) 통합정책모기지라는 것인데,

내집마련 디딤돌 대출이라는 용어가 더 익숙한 표현이야.

주택기금 자금과 주택저당증권(MBS) 발행을 통해 조달한 재원으로

2014년 정책 모기지를 통합하여 운영하고 있어.

정책금리와 시중금리차로 인한 이자손실분은 주택기금에서 보전해주고 있구.

공유형모기지의 경우, 부부합산 총소득이 7000 이하여야 했는데,

디딤돌은 6000만원 이하여야 해. 물론 이것도 무주택자여야 하고.

단, 최초주택 구입의 경우는 똑같이 7000만원 기준이야.

얘도 30세 이상이면 단독세대주도 가능하구.

대출금리는 연 3.5%.

정부고시인 고정금리 아니면 5년 단위로 바뀌는 변동금리야.

변동금리 기준은 소득수준에 따라 달라지는데 얘는 너무 많으니까 패스.

다자녀가구는 0.5%, 최초주택구입자, 다문화, 장애인은 0.2% 우대인데 중복은 안 돼.

대출한도는 DTI가 적용돼서 최고 2억원까지 가능해.

얘도 신청 가능 주택 면적은 공유형모기지랑 같아.

85㎡에 주택가격 6억 이하. 

단, 얘는 지역이 읍 또는 면지역 100㎡ 이하라는 거.

대출기간을 보면 10, 15, 20, 30년 원리금(원금) 균등분할상환이야.

1년 거치 후에 시작해도 되고 거치 안 해도 되고.

공유형모기지가 20년 하나밖에 없던 것에 비해 선택권이 많지?

중도상환 수수료는 3년 이내에 한해서 경과 일수별로 1.2% 한도 내 부과 돼.

3) 보금자리론은 공유형, 디딤돌보다 더 완화된 정책이야.

대출실행일부터 만기까지 고정금리가 적용되기 때문에

금리변동 위험을 회피고 싶을 때 많이 해.

주택가격에 따라 부가금리가 적용되는데 6억 초과하면 0.1% 가산 돼.

인터넷으로 신청 가능한 것도 하나의 특징.

신청일 만 19세 이상이면 신청 가능하고,

무주택자이거나 주택 취득 30년 이내인 1주택자가 가능해.

취득 후 30년 이내 받은 대출을 상환하려는 1주택자도 가능.

특별히 대체취득인 경우 일시적 2주택은 가능하고.

공부상 주택으로 등록되었으면 가능하지만 9억 초과 고가주택은 제외대상이야.

대출 기한은 디딤돌처럼 10, 15, 20, 30년 중 선택 가능해.

단, 만 70세 이상의 경우 10, 15년 중 선택해야 해.

원금, 원리금균등분할방식이나 체증식 분할상환방식을 선택할 수 있고,

거치는 최장 2년까지 설정 가능해.

3. 소비자 부채

소비자부채는 부동산담보가 아닌 개인 신용을 담보로 하는 대출이야.

개인소득수준, 직업 안정성, 주거 안정성 등을 고려해 대출이 이루어져.

소비자부채는 사용용도를 기준으로 일반대출과 목적부대출로 구분돼.

일반대출은 일반 가계(신용) 자금 대출, 종합통장대출(마이너스대출), 카드론 셋으로 구분돼.

목적부대출은 자동차 구입 목적의 자동차대출, 직장인 신용대출, 

의사, 변호사 등의 전문직 신용대출, 해외유학이나 학자금, 결혼자금 등을 위한 기타목적부대출 

이렇게 넷으로 구분돼.

일반대출과 목적부대출에 속하는 것들 구분할 수 있도록 잘 외워두자.

4. 투자관련 부동산담보 및 유가증권 담보대출

투자관련 부동산담보 및 유가증권 담보대출은

상업용부동산 담보대출, 토지분양자금대출, 

일반부동산 경락자금대출, 예적금 및 유가증권 담보대출 

이렇게 넷으로 구분돼.

상업용부동산 대출은 시장임대수준, 공실률 정도, 향후 현금흐름에 따라 대출한도를 결정하는데,

경기에 따른 자산가치 변동이 크므로 일반주택담보대출보다 높은 담보가치를 요구해.

토지분양자금대출은 한국토지공사가 공급하는 단독주택, 상업, 공장 용지를 분양받는 고객에게 

중도금 대출을 지원하는 상품이야.

경매 낙찰 받은 후의 잔금을 경락대금이라고 하는데 일반부동산 경락자금대출은

경락허가를 받은 개인에게 경락금액과 은행담보평가금액 중 

적은 금액 이내로 대출해주는 것을 말해.

예적금 및 유가증권 담보대출은 예금, 적금 등을 담보로 하여 대출 받는 것인데,

담보가 가장 안전해서 타 대출에 비해 낮은 가산금리를 적용받아.

5. 주택연금(역모기지)

마지막은 주택연금(역모기지)인데,

주택을 담보로 금융기관에서 일정기간 일정금액을 연금으로 받는 거야.

주택은 있으나 일정 소득이 없는 은퇴자들을 위한 상품이지.

주택 소유자 사망 시 담보 주택을 처분하여 남은 대출금과 이자를 상환해.

우리나라에서는 연금지급의 불확실성 때문에 정착이 힘들었지만 

정부(한국주택금융공사)가 연금 지급을 보증해서 탄탄해지게 되었어.

자격은 만 60세 이상의 주택소유자.

부부 중의 한 쪽이라도 60 이상이면 가능해.

주택은 9억 이하의 주택이어야 하고, 해당지자체에 신고된 노인복지주택이어야 해.

대출 기간은 종신이며, 지급방식은 종신방식과 확정기간방식이 있어.

종신방식에는 종신지급, 종신혼합 2가지 방식이 있고,

확정기간방식에는 확정기간혼합방식 하나만 있어.

지급방식간의 변경은 가능하지만 월지급금의 지급유형간의 변겅은 불가능해.

종신, 확정끼리 서로는 못 바꾸지만 종신 안에서는 바꿀 수 있다는 거야.

종신혼합, 확정혼합의 경우는 수시인출한도를 설정한 후 나머지를 월지급금으로 수령할 수 있어.

종신혼합방식의 경우, 대출상환 용도가 아닌 일반 용도로의 인출한도는

대출한도의 50% 이내, 최대 2억 5000만원으로 제한되어 있어.

6. 리스

소비자 금용 관련 상품들을 쭉 살펴봤는데 길었지?

위의 내용들에 비하면 리스는 간단해.

여신전문금융업법의 시설대여에 해당하는 물적금융으로

사용료를 받고 일정기간 대상물건을 임대해주는 거야.

리스에는 금융리스와 운용리스가 있는데

금융리스는 물건을 마치 돈처럼 빌려줬다는 대출 느낌이 강하다면

운용리스는 대여 서비스를 제공했다는 느낌이 강해.

따라서 금융적 성격을 지닌 금융리스는 유지보수 및 관리 책임이 임차인에게 있어.

서비스적 성격을 지닌 운용리스는 모든 책임을 리스회사가 부담해.

원리금상환액 전액이 비용으로 인정되지.

우리나라 리스의 대부분은 여기에 속해.

사람들이 이런 리스를 이용하는 주된 이유는 절세효과 때문이야.

임대인(회사)는 감가상각 효과에 따라 절세효과를 얻고

임차인은 리스료 안에 순수 임차료 외에 원금분할상환도 포함되어 있기 때문에

원리금을 포함한 리스료 전체가 세제상 비용으로 인정 돼.

연말정산할 때 이만큼이 비용으로 빠지면 세금에서 인정하는 전체 소득이 줄어드니까 이득인 거지.

감가상각에 의한 절세효과도 이와 마찬가지구.

단, 차입을 한 경우는 이자만 비용으로 인정되고 원금상환금은 비용으로 인정 받지 못해.

그렇다고 무조건 구매가 나쁘고 리스가 좋은 것만은 아냐.

일시적 사용은 리스가 좋고 장기간 사용은 구매가 좋아.

또한 미래가치의 상승이 예상되면 당연히 구입이 좋지.

7. 소비자 금융 이용 시 고려사항

소비자 금융 이용 시 고려해야 할 사항 몇 개 있어.

소득 대비 적정한 대출 한도에 관한 문제가 첫 번째인데 이를 측정하는 지표로

총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV), 은행심사기준, 개인신용평가 시스템(CSS)가 있어.

DTI(Dept to Income)는 소득대비 은행에 갚아야할 금리로, 연소득의 40% 이내가 적정해.

은행의 경우 고객 신용등급에 따라 차등 적용 돼.

LTV(Loan to Value)는 (담보물) 가치 대비 대출 가능액이야.

추가적으로 개인 신용등급을 올리려면,

대출이 전혀 없는 것보다 적정 수준의 대출이 존재하면서 연체 없이 상환하는 게 더 좋아.

신용조회를 짧은 기간에 빈번하게 발생시켜도 안 좋구.

대출상환방식의 종류도 알아두고 넘어가자.

한도대출방식은 약정한도 내에서 자유 입출금이 가능하고 만기 때 다 갚는 거야.

만기일시상환방식은 그냥 만기 때 다 갚는 거.

원금균등분할상환방식은 원금을 균등하게 일정주기로 갚는 거야. 

시간이 흐를수록 이자가 감소하지.

원리금균등분할상환방식은 원금과 이자를 합쳐서 균등하게 상환하는 거야. 

매월 갚는 게 일정해서 관리가 편해.

만기지정상환액상환방식은 대출금 일부는 분할상환하고 나머지는 만기 때 갚는 거야.

ⅱ. 부채관리

부채는 빚이지.

하지만 무조건 나쁜 것만은 아냐.

주택구입이나 레버리지 효과를 위한 투자재원으로서 부채를 효율적으로 관리할 경우,

자산운용에 따른 수익의 기대효과를 가져올 수 있어.

하지만 상환능력을 초과하는 과도한 부채는 전체 재정에 큰 타격을 줄 수도 있어.

부채관리에 관한 기본원칙은 7가지 정도가 있어.

1) 대출 용도(목적)은 타당한가?

2) 대출기간, 상환계획은 적절한가?

3) 부채규모는 적절한가?

4) 현금흐름의 기회비요을 최소화할 것.

5) 소유주택 지분을 활용할 것.

6) 절세효과를 최대한 활용할 것.

7) 주거래 은행을 활용할 것.

단기적 투기나 소비를 위한 목적이 되지 않도록 주의하는 것이 첫 번째.

대출의 대부분이 단기성일 경우, 

대출상환이 한꺼번에 이루어지면 재무적으로 문제가 발생할 수 있으니 잘 조절해야 해.

부채 규모에 관해서는 총부채 규모가 총자산의 40%를 넘어가면 문제발생 신호로 보아. 

50%가 넘으면 위험.

부채상환액이 세전총소득의 40%를 넘으면 개인생활에 미치는 영향이 심각할 거야.

예적금을 담보로 대출을 할 경우, 

예적금으로 인해 내가 받는 금리보다 내야할 금리가 높잖아? 

이렇게 하지 말고 있는 것 해지하자.

자금용도가 주택구입이나 전세자금인 경우 소득공제가 가능하므로 절세효과도 최대한 이용하구,

주거래 은행을 만들어 집중거래를 하면 각종 혜택을 얻을 수 있어.

다음은 실제로 부채의 적정성을 알아보는 단계인데,

이거 앞에 있는 자산부채상태표할 때 했던 거다? 기억나?

현금흐름 기준일 때, 자산부채 기준일 때,

각각 총부채, 주택관련부채, 소비자부채가 넘으면 위험한 한도 말이야.

기억 안 나면 「재무설계 (3) 개인 재무제표」 복습!

기억을 못하면 공부하는 의미가 없다오.